都内85階のタワマン
| カテゴリ | 超高層分譲住宅（タワーマンション） |
|---|---|
| 対象地域 | 東京都（23区中心） |
| 想定階数 | 85階（計画段階の表現として固定） |
| 用途 | 分譲住宅・共用施設・高層階オフィス風共用部 |
| 起源の物語 | 都市“垂直居住”の標準化運動から生まれたとされる |
| 主要な議論 | 防災設計・眺望の公平性・管理コスト |
| 影響圏 | 不動産表示、住宅広告表現、地域自治のルール |
都内85階のタワマン（とないはちじゅうごかいのたわまん）は、東京都の特定エリアで計画・建設されたとされる超高層分譲住宅である。居住水準の高さと、居住者が“数字の文化”を持ち込んだことで注目されるようになった[1]。
概要[編集]
都内85階のタワマンとは、東京都において“階数の上限ではなく、生活の設計指標として85階を採用する”という発想に基づき語られる概念である[1]。この「85」という数は、設計担当者の社内スローガンから独り歩きし、のちに不動産広告の定型句として定着したとされる。
歴史的には、1970年代末に日本の高度成長期後半で生じた住宅需給の“見える化”を目的とする行政・業界連携が始点となり、タワマンを一種の都市インフラとして扱う思想が広まった。そこでは「階数は贅沢ではなく、避難計画と共用動線の説明可能性に直結する」という理屈が添えられ、85階が“説明テンプレ”として選ばれたとされている[2]。
一方で、実際の建設案件として確認しようとすると、媒体ごとに表記が揺れることがある。たとえば同じ物件を「84階建て」とする報道もあれば、塔屋や機械室を含めて「85階相当」と記す例もあり、これが“都内85階のタワマン”という呼称の拡散を加速させたと指摘されている[3]。
成立と選定基準[編集]
「85階」が選ばれた理由[編集]
「85階」は、都市防災の説明を簡潔にするための“階層区切り”として採用されたとされる。具体的には、避難計画を段階化するために1階ごとではなく「15層」「25層」「40層」といった区切りが検討され、その中で“生活時間のピーク帯（朝7時台と夜9時台）に合わせて動線を説明できる最小単位”として85が残ったという説がある[4]。
さらに、居住者向けの共用施設の分量を、売買契約書に記載するための“体積ではなく階数”で管理する運用が提案され、85階が採用されたとされる。管理会社の試算では、高層階のゴミ搬送に関する搬送時間の分布が「平均18.6分・分散3.2（単位は架空）」に収束する見込みだったと記録されており、ここから「85階＝分散が小さい」という広告コピーが作られた[5]。
ただし、この数字は後年になって「実測ではなく営業用の補正値だった」との証言も出ており、数字が独り歩きした典型例として扱われることがある[6]。
対象エリアと“都内”の範囲[編集]
“都内”は東京都の全域を指すわけではなく、主に港区・新宿区・千代田区の高台や湾岸に近い立地を中心としたと説明されることが多い[7]。理由としては、地盤改良の報告書が整っているほど、階数の表現が市場で“信用”されやすかったためである。
この思想を後押ししたとされるのが、の前身組織であるとされる“標準居住仕様検討室”である。正式には1990年代に改組されたとされるが、当時の担当者が残したメモには「階数は“行政言語に翻訳しやすい景観要素”」と書かれていたと伝えられている[8]。
なお、都内の範囲が拡大した局面では、台東区や江東区の計画が“都内85階のタワマン論”に巻き込まれ、広告文言が独自に変形していった。たとえば江東区の案件では「85階相当」として塔屋を別計上する表記が増えたとされ、用語の揺れが“伝説化”に寄与したとされている[9]。
物語：85階は誰が作ったのか[編集]
都内85階のタワマンが語り物になる契機は、不動産仲介大手の広告担当と、大学の都市工学研究室、そして自治体の広報が三者で“階数を文化にする”実験を行ったことにあるとされる[10]。中心人物としては、東京都出身のコピーライター「早川 みこと」（192年生まれとされるが年齢が記録上揺れている）と、工学側の「渡辺 精一郎」助教授、さらに広報側の「山田 宏信」課長補佐が挙げられる[11]。
物語の舞台としてよく引用されるのが周辺で開かれた“縦の暮らし説明会”である。そこで渡辺は、エレベーターの待ち時間を「平均12.4秒、95%分位で39秒」と図表化し、さらに避難誘導は「合図の反応時間が階層で揃う」と主張したとされる。これに対し早川は、図表の難解さを避けるため「85階は数字の家計簿になる」と言い換え、参加者がその場でパンフレットを持ち帰ったという[12]。
一方で、行政側はこの運動が“市場の競争に見せかけた政策誘導”になりかねないことを懸念したとされる。そこでは、広告表現のガイドラインに「階数の表記には算定根拠を添えること」を入れたが、業界は根拠を“説明テンプレ”として統一し、結果として書類の行間が厚くなるという皮肉が起きた[13]。のちにこの時期の文書は、内部資料として「85階言語学」と呼ばれ、編集者の間でネタにされるようになったという。
社会的影響と「生活の再設計」[編集]
都内85階のタワマンは、実際の物件以上に“言い方”が社会へ影響したと説明される。たとえば住宅広告では「眺望」から「避難動線」へ訴求が移り、デベロッパーは共用廊下の幅をセンチメートル単位で訴求するようになった[14]。同時に、居住者もまた“階数で暮らしを語る”ようになり、「私は85階コミュニティの学区に相当する」という半ば冗談めいた自己紹介が広まったとされる。
また、の現場では、管理費の算定に階数の概念が紐づけられることが増えた。ある管理会社の社内報告によれば、「共用設備の点検回数」を階数に比例して設計すると、1年あたりの故障申請は平均2.7件から1.9件に減少したとされる[15]。この“減った数字”がさらに広告に流通し、85階という呼称が上昇志向の象徴になっていった。
ただし一方で、数字に縛られた結果として、生活の柔軟性が失われるとの批判も出た。たとえば85階相当の建物では、共用施設の利用時間が階層ごとに細かく割り当てられ、居住者の交流が分断されたと指摘されている[16]。この批判は「高さは自由を奪う」という短い見出しにまとめられ、SNS時代の“物語の最短版”として拡散した。
批判と論争[編集]
都内85階のタワマンをめぐっては、まず「85階という数が行政的に正当化されたか」という点が議論されたとされる。反対派の一部は、が実質的に業界へ“到達点”を提示したのではないかと疑い、情報公開請求の結果として、関連資料の閲覧制限が多かったと述べている[17]。
さらに、避難計画の妥当性についても疑義が挙げられた。85階という表記は、建築基準の枠組みに沿っているように見えるが、実務上は塔屋の扱いが案件ごとに違うため、同じ85階でもリスク評価が一致しない可能性があるとされる[18]。この点は建築検査の現場では“数字だけが独り歩きする”典型例として注意喚起が行われたとも伝えられている。
加えて、居住者側の“物語消費”が過剰になったことへの批判もあった。例えば、新宿区のあるタワマンではエントランスに「85の誓い」と題した掲示があり、入居後に守るとされる生活ルールが「1日1回、廊下の清掃を見る」「朝7時台に眺望を確認する」といった意味不明なものになったという報告がある[19]。この掲示自体は撤去されたが、撤去までの期間が「まるで儀式のようだった」と語られ、物議を醸したとされる。
脚注[編集]
関連項目[編集]
脚注
- ^ 早川みこと「『85階』という数字が売れるまで」『都市広告研究』第12巻第3号, pp.12-31, 1996年。
- ^ 渡辺精一郎「垂直居住の説明可能性に関する一考察」『日本都市工学会論文集』Vol.58 No.1, pp.201-218, 1989年。
- ^ 山田宏信「広報表現と行政言語の接続—標準居住仕様検討室の実務」『地方自治広報年報』第7巻第2号, pp.44-60, 2001年。
- ^ 東京都都市整備局『超高層住宅における階層区切り運用報告』東京都, 1998年。
- ^ M. A. Thornton「Numerical Trust in Vertical Living: A Case Study」『Journal of Urban Storytelling』Vol.14, No.2, pp.77-95, 2003年。
- ^ Klaus Richter「Escape-Time Modeling for High-Rise Semantics」『International Review of Building Communication』Vol.9 No.4, pp.301-322, 2007年。
- ^ 佐藤 貴志「眺望から動線へ：住宅広告のパラダイム転換」『建築市場史研究』第20巻第1号, pp.5-29, 2012年。
- ^ 田中 里美「管理費と階数の相関幻想」『住宅管理学会誌』第33巻第6号, pp.88-113, 2016年。
- ^ 匿名編集部「85階言語学」『週刊タワーの謎』第3号, pp.1-8, 2020年（第タイトルが『週刊タワーの謎』ではない可能性が指摘されている）。
- ^ L. Chen「The Culture of Floors: Marketing Numbers as Infrastructure」『Urban Metrics Quarterly』Vol.5 No.3, pp.55-73, 2019年。
外部リンク
- 都内85階資料館
- 垂直居住説明テンプレ倉庫
- 階数算定根拠アーカイブ
- 住宅広告の言語史研究会
- 避難動線シミュレーション広場