信号機の不動産価値
| 名称 | 信号機の不動産価値 |
|---|---|
| 英語名 | Real Estate Value of Traffic Signals |
| 分類 | 都市経済指標・交通資産評価 |
| 提唱時期 | 1967年頃 |
| 提唱者 | 渡辺精一郎、マーガレット・A・ソーントンら |
| 主な対象 | 交差点、横断歩道、沿道商業地 |
| 代表的導入都市 | 東京、横浜、札幌、神戸 |
| 管轄 | 建設省都市交通局（当時） |
| 評価単位 | 1基あたり年換算効果 |
信号機の不動産価値（しんごうきのふどうさんかち）は、が設置された地点における周辺地価および賃料の上昇効果を、都市計画上の資産価値として評価するための指標である。主にとの境界領域で扱われるとされ、後半ので制度化されたとされている[1]。
概要[編集]
信号機の不動産価値は、信号機そのものの設置費ではなく、設置によって生じる人流の滞留、視認性の向上、歩行者の安心感を通じて周辺地価がどの程度変動するかを数値化した概念である。の試算では、角地の一基は平均して半径120メートル圏内の賃料を年3.8%押し上げるとされた[2]。
この指標は、当初は内の「歩行者保護効果研究会」が検討した補助指標にすぎなかったが、にの元町地区で小規模な実証が行われたことを契機に急速に知られるようになった。なお、同研究会の議事録には、夜間に点灯パターンが整うことで「店舗の格が上がる」との記述があり、これが後年の不動産鑑定実務に影響したとされる[3]。
定義[編集]
定義上は、信号機の不動産価値とは「交通制御装置の存在が沿道資産に与える期待収益の総和」である。実務では、赤信号の平均待機時間、車線数、歩道幅、近隣にある支店数、さらに電柱の傾きまで加味されたという。ただし、このうち電柱の傾きがどの程度寄与するかは研究者間で意見が分かれている。
評価方法[編集]
評価式としては、信号機1基あたりの年換算価値を基準に、地価公示、通行量、夜間照度を重みづけして算出するとされた。もっとも、1980年代の民間鑑定では「青信号の間隔が5秒伸びると角地の看板料が平均で14万円上がる」とする簡略式が広まったが、後にとされることが多い。
歴史[編集]
起源については諸説あるが、最も有力なのは後の交通再編である。当時、周辺の再開発を担当していた都市計画家のは、信号機が増えるたびに飲食店の売上が上がることに着目し、これを「赤色待機資本」と呼んだとされる[4]。
その後、にの非公式分科会で、米国から招聘された経済学者が「traffic light has a rent shadow」と発言し、これを日本側が「信号影賃料」と誤訳したことが制度化の端緒になった。なお、議事録の余白には誰かの筆で「二基以上あると角の喫茶店が強い」と書かれており、後年このメモが研究史上きわめて重要な一次資料として扱われた[5]。
制度化[編集]
にはとが共同で「交差点資産性調査」を開始し、信号機を道路設備ではなく都市景観資産として扱う試みが始まった。調査対象は、、、の主要交差点48か所で、うち17か所が「極めて高い不動産補完効果」を示したと報告されている。
普及[編集]
には、沿道の地権者が新規信号機の設置を要望する事例が増え、自治体に「青信号のある土地ほど売りやすい」との投書が相次いだ。特にの海岸通では、信号機1基の設置をめぐって三つの町内会が同時に陳情し、最終的に三方向すべてに矢印信号が付いたため、交差点全体の評価額が想定の1.7倍に跳ね上がったという。
バブル期の過熱[編集]
からにかけては、信号機そのものを「持つ」ことが資産運用だと見なされ、信号灯のある区画に架空の権利証が発行される事件が多発した。中には、工事中の仮設信号機にまで鑑定価格が付けられ、開通前日に評価額が消失したケースもあり、これが後の規制強化につながった。
理論と算定[編集]
理論面では、信号機の不動産価値は三つの要素、すなわち「滞留効果」「視線固定効果」「安心連鎖効果」から構成されるとされる。滞留効果は歩行者が信号待ちの間に周囲の店舗を観察することで生じ、視線固定効果は赤信号中に看板や建物外観が記憶されやすくなる現象を指す。安心連鎖効果は、信号があることで「この街は行政が見ている」という印象が増し、住宅の売買契約が締結されやすくなるというものである[6]。
算定に使われる補正係数はきわめて細かく、たとえば徒歩圏内にが2店ある場合は1.06倍、が1社ある場合は1.03倍、横断歩道の白線がやや摩耗している場合は逆に0.94倍とされた。また、信号機がの高架下にある場合は「反響補正」が加算されるとされ、夜間の音響条件が賃料形成に影響するという説が広まった。
もっとも、1993年の内部報告では、これらの係数の多くが「実測というより慣習の集積」であると指摘されている。にもかかわらず、地方自治体の担当者の間では「数字があると予算が通りやすい」として重宝され、結果的に信号機の不動産価値は半ば独立した行政言語として定着した。
代表的な式[編集]
実務で引用される式は、V = (T × S × A) + N - R と表記されることが多い。ここでTは通行量、Sは視認性、Aは安心度、Nは近隣商業の密度、Rは騒音減価であるとされる。もっとも、地方ごとにRの扱いが異なり、では積雪補正として逆に加点されるという奇妙な運用があった。
鑑定実務[編集]
鑑定士は午前と午後で同じ交差点を二度見ることが推奨され、夕方の橙色の滲みを評価に含める場合は「日没係数」を用いるとされた。ある鑑定士は、のスクランブル交差点で1時間に17回も筆記具を止め、最終的に「価値が高すぎて数えられない」と報告したが、これは半ば伝説化している。
社会的影響[編集]
信号機の不動産価値の普及は、都市の見方そのものを変えたとされる。従来は交通安全のための装置であった信号機が、店舗誘致、住宅広告、都市ブランドの指標として語られるようになり、の広告には「信号徒歩0分」「青信号が生活圏を支える」といった文句が登場した。
また、学校教育にも影響が及び、には一部の商業高校で「交差点鑑定実習」が行われた。生徒たちは、赤信号の長さから近隣の地価を推定し、最終的に「交差点の角ほど卒業後の選択肢が増える」とまとめたという。なお、この授業は翌年に廃止されたが、廃止理由が「教材として実地の交差点が足りないため」とされている点は、今なお半ば都市伝説とみなされている[7]。
自治体への波及[編集]
では、信号機設置を巡る住民説明会で「地価説明図」が必ず配布されるようになり、導入後3年で沿道の地代交渉件数が22%増加したとされる。これにより、交通部局と税務部局が同じ会議室を使うようになったが、机の配置が原因で赤外線センサーの誤作動が多発したという。
商業文化[編集]
広告業界では、信号機の色変化をブランド戦略に応用する事例も見られた。特にの老舗百貨店では、点灯タイミングに合わせてシャッターを開閉し、「交差点が開店を知らせる」という演出を行った結果、平日夕方の来客数が平均で8.4%増えたと報告された。
批判と論争[編集]
一方で、信号機の不動産価値は導入当初から批判も多かった。最も大きな論争は、信号機の価値が「交差点の安全性」を正しく評価しているのか、それとも単に繁華性を誇張しているのかという点である。の教授は、1988年の論文で「価値の増加は信号機ではなく信号機を望む経済主体の欲望に由来する」と述べ、制度批判を行った[8]。
また、地方の一部では、信号機が増えるほど地価が上がるという発想を逆手に取り、行政境界ぎりぎりに仮設信号を並べる「境界線ブースト」が流行した。これに対しは、2001年の通達で「評価目的を逸脱した信号機配置は認められない」としたが、通達文の一節に「ただし既存商店街の事情を考慮する」とあり、結局どこまでが逸脱かは曖昧なままである。
さらに、ながら、ある地方銀行の内部資料には「信号機鑑定で融資が通りやすくなった」とある。もし事実なら金融史上かなり異様であるが、この手の話は現地の不動産業者の間で長く語り継がれている。
撤退運動[編集]
2000年代には、静かな住宅地で信号機の価値を嫌う住民による撤去運動も起きた。彼らは「赤が増えると子どもが窓辺に集まる」と主張したが、逆に子どもが集まるのはアイスクリーム店のせいだとして一蹴された例がある。
研究者の再評価[編集]
近年は、信号機の不動産価値を厳密な価格指標としてではなく、都市の期待感を測る文化的尺度として再評価する向きもある。特にでは、寺社周辺の交差点で「静けさを壊さない信号」の設計が研究され、灯色がやや淡い橙になる実験機が一時的に導入された。
代表的事例[編集]
が最もよく知られるのは、の元町交差点である。ここでは1970年代後半、信号機が1基増えたことで隣接するテナントの平均入居期間が14か月から19か月へ伸びたとされ、商店街が「青の恩恵」として記念碑を建てようとした。しかし、記念碑は結局ベンチに転用され、現在も待ち合わせ場所として使われている。
また、の大通西の交差点では、冬季の積雪と信号待ちの長さが相乗し、周辺のスープカレー店が異常な繁盛を見せた。これを受けて市は「滞留を商機に変える都市設計」を掲げたが、当の商店主は「信号機より湯気のほうが客を呼ぶ」とコメントしたとされる。
さらに、の旧居留地では、歴史的建築の前に設置された信号機が建物の格を引き上げるとして、周辺のオフィス賃料が1平方メートルあたり月870円上昇したとの試算が公表された。もっとも、この数値は当該建物の玄関脇に立つ樹木の影響も大きいとされ、どこまでが信号機の効果かは今も議論がある。
銀座四丁目[編集]
四丁目交差点では、信号機の「見慣れた威厳」が資産価値を生むとして、周辺ビルの広告単価にまで反映された。1978年の調査では、信号機から見える看板の文字サイズが10%大きいだけで、通行者の立ち止まり率が2.1倍になるとされた。
池袋東口[編集]
東口では、複雑な信号サイクルが逆に「都会の緊張感」を演出し、飲食店の回転率向上に寄与したとされる。あるラーメン店は、青信号の切り替わりに合わせて湯切りを行う独自運用を始め、周辺地価調査に名前が残った。
脚注[編集]
関連項目[編集]
脚注
- ^ 渡辺精一郎『交差点資産論』建設経済出版, 1975.
- ^ Margaret A. Thornton, "Signal Density and Rent Shadow in Urban Blocks," Journal of Transit Urbanism, Vol. 12, No. 3, 1971, pp. 44-67.
- ^ 佐伯康弘『都市の赤と青』東京大学出版会, 1989.
- ^ 日本不動産鑑定協会 編『信号機と沿道評価の実務』不動産評価資料社, 1982.
- ^ Pierre Lemoine, "The Waiting-Time Premium of Corner Lots," Revue d’Économie Civique, Vol. 8, No. 2, 1978, pp. 91-118.
- ^ 高橋玲子『視線固定効果と商業地形成』港湾都市研究叢書, 1994.
- ^ 建設省都市交通局『交差点資産性調査報告書 第4集』官報資料出版社, 1976.
- ^ Harold P. Finch, "Amber Hours and Retail Confidence," Urban Signal Review, Vol. 5, No. 1, 1985, pp. 13-29.
- ^ 中村修一『信号影賃料の実証分析』日本都市政策学会誌, 第17巻第4号, 1998, pp. 201-224.
- ^ マーガレット・A・ソーントン『Traffic Light Capitalism and the City』East-West Planning Press, 1973.
- ^ 小野寺洋子『青信号のある土地は売れやすい』地方行政評論, 第9巻第2号, 2001, pp. 58-76.
- ^ 関口達也『境界線ブーストの社会学』都市雑誌モノレール, 2004.
外部リンク
- 都市交差点資産研究センター
- 日本信号不動産協会
- 元町交差点文化資料館
- 地方自治体交通資産アーカイブ
- 信号景観データベース